Folder OZB en WOZ 2010

Hebt u een eigen woning? Bezit of gebruikt u een bedrijfsgebouw? Dan betaalt u onroerende-zaakbelastingen (OZB). Hoeveel belasting u moet betalen, hangt af van de waarde van de woning of het bedrijfspand. De gemeente stelt deze waarde vast volgens de regels van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). In deze folder leest u meer over deze wet en over de OZB.

De OZB-aanslag en de WOZ-beschikking vindt u bij elkaar op hetzelfde biljet. De WOZ-beschikking is aangeduid met ‘besch.’ Op deze regel vindt u de vastgestelde WOZ-waarde. De aanslagregels OZB vermelden, naast de waarde, de gebruikte tariefcode en het aanslagbedrag. Over de tariefcodes leest u hieronder meer.

1. De Wet WOZ

De Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) schrijft voor dat de gemeente jaarlijks de waarde vaststelt van alle onroerende zaken binnen de gemeentegrenzen. Woningen, winkels, kantoren, industriële complexen, verzorgingstehuizen, scholen en overheidsgebouwen krijgen zo elk jaar een nieuwe (WOZ)waarde. Maar ook voor een onbebouwd (grond)perceel stellen we een waarde vast.

Alle onroerende zaken worden naar dezelfde (waarde)peildatum getaxeerd. Voor het belastingjaar 2010 is dat 1 januari 2009. De WOZ-waarde is dus de marktwaarde van uw pand naar het prijspeil van 1-1-2009. Daarbij gaan we uit van de toestand van het pand op 1 januari 2010. Wijzigingen als gevolg van (ver)bouw of sloop tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010 nemen we dus mee in de waardebepaling.

Verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare panden rond de waardepeildatum vormen de basis voor de waardering. Ook de inhoud, oppervlakte en specifieke kenmerken van een pand, zoals een dakkapel, zijn van belang. Bij onroerende zaken die in het algemeen niet worden verkocht, zoals ziekenhuizen, gaan we uit van de vervangingswaarde als deze hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.

Ondanks de verhalen over dalende woningprijzen zijn de WOZ-waarden in Vught gemiddeld met 0,7% gestegen. De meeste woningen hebben in 2010 dus een hogere WOZ-waarde. En dat terwijl de woningprijzen in 2009 zijn gedaald. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met de waardepeildatum: 1 januari 2009. Op de WOZ-waarde 2010 is de waardedaling in 2009, die na de waardepeildatum is ontstaan, niet van invloed. Je zou ook kunnen zeggen dat de WOZ-waarde een jaar achterloopt op de actuele marktwaarde. Leest u voor meer informatie het artikel ‘Marktontwikkeling WOZ-waarde 2010’.

Van elk pand, woning of niet-woning, is een taxatieverslag beschikbaar. Het taxatieverslag geeft u inzicht in de onderbouwing van de waarde. Bekijk uw taxatieverslag op deze website.

2. De onroerende-zaakbelastingen (OZB)

De gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) betaalt u als eigenaar van een woning of niet-woning en/of als gebruiker van een niet-woning. Een gebruiker (huurder) van een woning betaalt dus geen OZB.

De belastingplicht wordt vastgesteld naar de toestand aan het begin van het (belasting)jaar. Bent u op 1 januari 2010 eigenaar van een woning, dan ontvangt u een aanslag. In het geval van niet-woningen krijgen zowel de eigenaar als de gebruiker een aanslag. Bij verkoop, verhuizing of overlijden in de loop van het jaar (dus na 1 januari) vindt er zowel bij woningen als niet-woningen geen vermindering van het aanslagbedrag plaats. Het is wel gebruikelijk dat de notaris deze kosten tussen koper en verkoper verrekent bij de eigendomsoverdracht.

Voor het gebruik van een woning betaalt u geen OZB. Hebt u een bedrijfspand met daarin een woongedeelte, dan betaalt u over dat gedeelte ook geen gebruikersbelasting. Hoe ziet u dat op het aanslagbiljet? De beschikkingsregel vermeldt de WOZ-waarde van uw pand. Deze waarde is ook de grondslag voor de eigenarenbelasting inclusief de woning. Op de aanslagregel wegens het gebruik (tariefcode 4) ziet u een lagere waarde. Hier is de waarde van de (bedrijfs)woning op de totale waarde in mindering gebracht. Zo weet u dat u geen gebruikersbelasting betaalt over de woning bij uw bedrijf.

Bij de OZB maken we onderscheid tussen woningen en niet-woningen. Hiervoor gelden afzonderlijke tarieven. Bij de niet-woningen maken we bovendien onderscheid tussen een tarief voor de eigenaar (tarief 3) en de gebruiker (tarief 4). De tarieven zijn een percentage van de WOZ-waarde. Hieronder vindt u de tarieven voor 2010.

Hoe wordt het OZB-bedrag berekend?

Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de waarde van de onroerende zaak. Het OZB bedrag wordt naar beneden afgerond. Kijkt u hier voor een rekenvoorbeeld van de OZB-aanslag.

U betaalt de OZB-aanslag in maximaal twee gelijke termijnen. De vervaldata vindt u op het aanslagbiljet. Betaal bij voorkeur met de bijgevoegde acceptgiro(’s). Niet-tijdige betaling leidt tot invorderingsmaatregelen en extra kosten op grond van artikel 2 Kostenwet invordering rijksbelastingen.
De verplichting om te betalen vervalt niet door het indienen van een bezwaarschrift. Wordt uw bezwaarschrift gegrond verklaard, dan ontvangt u het teveel betaalde bedrag inclusief de wettelijke rente terug.

3. Bezwaar maken

U kunt binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet bezwaar maken tegen zowel de OZB-aanslag als de vastgestelde WOZ-waarde. Richt uw bezwaarschrift aan:
Gemeente Vught, afdeling Bestuursondersteuning / Belastingen
t.a.v. de heffingsambtenaar
Postbus 10100
5260 GA Vught

U kunt ook uw bezwaar indienen via internet met uw Digi-d code.

Geef in uw bezwaarschrift duidelijk aan waarom u het niet eens bent met de vastgestelde waarde of de aanslag. Vermeld tenminste de volgende zaken: naam en adres van de indiener, de dagtekening, een omschrijving van het besluit en een handtekening.
Een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde is bij voorbaat ongegrond als de WOZ-waarde, naar aanleiding van het bezwaar, ten opzichte van de oorspronkelijke taxatie minder verlaagd wordt dan de in de wet WOZ genoemde percentages. U vindt deze percentages op deze website. 

4. Meer informatie

Voor meer informatie kunt u bellen naar 073 – 6580771, bereikbaar op alle werkdagen tussen 9.00 en 12.30 uur.
Verder kunt u een afspraak maken met een ambtenaar van het cluster belastingen/woz. Dat kan via de informatiebalie in het gemeentekantoor, Secretaris van Rooijstraat 1 in Vught. De balie is geopend elke maandag tot en met vrijdag tussen 09.00 en 12.30 uur. We zijn ook per e-mail bereikbaar via woz@vught.nl.